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商铺被"切割" 购房者状告开发商 法院判决开发商返还房款和利息
2020年01月22日 09:35:54  作者:谢盛梅  龙琼燕  来源:云南法制报
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  近几年商铺投资渐热,部分开发商为将商铺尽快销售出去,会故意隐瞒房屋结构。楚雄的张先生就遇到了这样的事,他投资130余万元购买的商铺被几面承重墙“切割”成小块,和买房时看到的图纸完全不一样。于是,张先生将开发商告到法院,要求解除合同。

  案情

  收到商铺和图纸大不同
 
  2018年,张先生看中楚雄市区一套建筑面积78.12平方米,总价132万余元的商铺。随后,他与楚雄某房地产开发公司签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议,约定张先生于2018年8月25日前向房地产公司支付首付款66.734万元,余款66万元向银行贷款支付。
 
  合同还约定,房地产公司于2018年12月30日前向张先生交付经验收合格的商铺,张先生有权对商铺进行查验。
 
  2019年1月20日,张先生向税务部门交纳了契税、印花税等各项费用后,第一次被允许进入商铺实地查验。令他瞠目结舌的是,商铺中央至里侧分布有2根承重柱及4堵承重墙,其中一堵墙沿墙面铺设了数根管线,商铺被分割成多个不规则、零散的逼仄空间,且无法改造,严重影响商铺的正常使用。
 
  张先生多次与房地产公司协商变更合同、调换商铺未果,遂诉至楚雄市人民法院,要求解除《商品房买卖合同(预售)》;开发商返还首付款,并按年利率4.9%支付资金占用利息;返还已支付的购房按揭贷款66万元及利息;支付逾期交房违约金18560元。
 
  房地产公司辩称,其与张先生的合同已履行完毕,张先生已接收并实际占有使用房屋,不同意解除合同。张先生充分了解商铺情况后才与公司签订合同,合同内容符合法律规定,合法有效,张先生单方要求解除合同属严重违约行为。
 
  房地产公司称,该公司保存了通过电话、微信通知张先生接房的相关信息,公司严格按合同约定内容、期限向张先生交付了符合约定的房屋,是张先生故意拖延接房导致实际交房时间为2019年1月,请求法院依法驳回张先生的全部诉讼请求。
 
  判决

  解除合同返还房款和利息
 
  因案情需要,法院组织原、被告进行现场勘查并拍摄照片、制作了现场勘查笔录。法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,属有效合同。
 
  购房者购买商铺是用于商业经营,故商铺格局、内部是否存在遮挡或妨碍正常使用的情况,对商铺价值及购买者经济目的能否实现具有重大影响。合同附件中,房屋平面图、房屋分层分户图及建设工程规划方案总平面图均未记载任何内容,出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明亦未记载任何内容,被告未提交任何证据证实其已将平面图等与商铺内部结构相关的图纸提供给原告。
 
  被告明知商铺中间位置有承重墙,却隐瞒实情未告知原告,给原告购买商铺造成不当影响,其行为已构成欺诈。虽被告已将商铺交付原告,但承重墙对商铺的商业价值具有重大不利影响,导致原告购买商铺的合同目的难以实现,故原告有权解除双方签订的合同。
 
  法院判决,解除张先生与房地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》;房地产公司返还张先生购房首付款并支付资金占用利息,返还银行按揭贷款本金及利息;同时返还原告已支付的网络、有线电视、水表、电表等初装及办证费用。
 
  释法

  未诚信履行合同义务需担责
 
  云南雁序律师事务所律师白杰表示,该案中,引发买卖双方纠纷的根本原因在于开发商对商铺的重要信息披露、获取不对等。
 
  张先生购房时楼盘正在施工建设,无法到现场查看房内户型、结构等情况,且开发商未告知张先生所购商铺内部存在承重柱和承重墙的情况,也未向他展示案涉商铺的分层平面图及分户平面图。
 
  开发商作为商铺提供者,对商铺空间结构等情况是必然知情的,且合同明确约定开发商应将商铺分户平面图及遮挡、妨碍房屋使用的情况在合同附件中列明,但开发商并未诚信履行该合同义务。《合同法》第九十四条第四项规定,由于当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的,对方当事人可解除合同。这也是法院判决开发商承担责任的主要事实依据。
 
  律师提醒广大购房者,选购商品房时,一定要详细了解欲购房屋的实际情况,注意审核开发商的预售资质,详细查看商品房设计和平面图,审查合同条款及附件资料,全面了解开发商诚信履约、规范资金使用、资产负债及涉法涉诉等背景资料,必要时咨询房地产领域法律专业人士意见,以有效规避和防范风险,降低事后维权成本。
 
  本报记者 谢盛梅 龙琼燕

 

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