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丈夫服刑妻卖房 出狱起诉欲索回 法院判决房屋买卖协议有效
2019年12月09日 09:22:01  作者:谢盛梅  来源:云南法制报
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  丈夫在外地监狱服刑期间,妻子将家中房屋出售给他人。服刑期满后,丈夫将妻子和买房人告上法庭,要求法院判令交易无效,买房人返还房屋。对此,买房人表示自己很无辜。那么,这种情况下,房屋买卖协议是否有效?

  案情

  妻子卖掉房屋 丈夫反悔欲索回
 
  2011年,林某和杜某夫妻俩以52万元的价格购买了景洪市合顺景苑一套面积为185.51平方米的房屋。2016年10月起,林某因犯罪在昆明服刑。
 
  2017年6月,杜某将该房屋交给中介公司售卖,唐某看到房屋信息后决定购买。经协商,杜某与唐某签订《房屋买卖协议》,约定杜某以70万元的价格将房屋卖给唐某。签订协议时,杜某代丈夫林某签名并按手印,杜某的哥哥杜某某作为担保人签名并按手印,中介公司在协议上盖章。
 
  订立协议当日,唐某支付了协议约定的第一笔房款,杜某将房屋交付给唐某。一周后,唐某交付了剩余尾款,双方办理了该房屋的不动产转移登记。
 
  2017年8月林某出狱,他认为杜某出售该房屋时自己在服刑,对交易不知情,也没有出售该房屋的意愿。杜某是在未取得自己同意并授权的情况下,私自转让共同共有财产。为此,林某向景洪市人民法院提起诉讼,请求法院判令《房屋买卖协议》无效。
 
  唐某表示,购买案涉房屋时,杜某及杜某某明确告知自己,林某同意出售该房屋,自己才进行交易。该案发生的根本原因是景洪房价大涨,林某与杜某觉得房子卖便宜了,才串通进行恶意诉讼。两人购买该房花了52万元,而自己购房的价格是70万元,价格合理。
 
  房屋中介公司称,杜某当时说他们夫妻急需用钱要卖房,林某也同意卖房,但其在昆明,全权委托杜某办理。因为林某不在,该公司要求有担保人,杜某就找来其哥哥杜某某作担保人。
 
  杜某某称,卖房是杜某的真实意思表示,是按当时市场价交易的,且房屋已交付使用2年,应驳回林某诉请。杜某未到庭亦未作答辩。
 
  判决
 
  买卖房屋协议有效
 
  法院经审理后认为,根据《物权法》第九十七条规定,处分共有不动产或动产及对共同共有不动产或动产作重大修缮的,应经占份额三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定除外。
 
  《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由,主张合同无效的,法院不予支持。
 
  该案中,被告杜某与被告唐某订立的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示,且未违反法律效力性强制规定,系合法有效合同。因此,原告林某要求确认被告杜某与被告唐某签订《房屋买卖协议》无效的诉请,不符合法律规定和该案事实,应不予支持。
 
  法院遂判决驳回原告林某的诉讼请求,案件受理费1.08万元由原告林某负担。
 
  释法

  善意购买人权益应得到保护
 
  云南云典律师事务所律师王丹表示,该案为表见代理行为的典型体现。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权,但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为,其行为的法律后果由被代理人承担的代理。
 
  《合同法》第四十九条规定,行为人无代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
 
  林某与杜某为夫妻关系,案涉房屋属两人共同财产,虽《物权法》规定处分共有房产需经共有同意,但基于林某与杜某是夫妻,两人对夫妻共同财产有平等的处理权,因此唐某有理由认为杜某有权代表林某处分夫妻共同财产。杜某是林某的表见代理人,林某要依法承担杜某与唐某房屋买卖协议关系带来的法律后果。
 
  交易时,唐某是按当时市场价购得该房屋,不存在明显不合理的低价受让。而从林某出狱至诉讼长达2年多时间,若其认为杜某无权处分该房屋,可在出狱后立即向法院起诉,但在2年后才将该案诉至法院,可视为其对杜某转让房产行为知晓并同意。
 
  林某的起诉行为明显是因当地房价猛涨,想通过诉讼达到收回房产的目的。但唐某是善意购买人,其购买行为应得到法律保护。因此,法院判决驳回林某的诉讼请求,保护了善意购房人的合法权益。
 
  律师提醒,购房时,购买人应严格审查出卖人身份,必须要求全部房屋权利人亲自共同签订购房合同,并及时办理产权过户手续;若在购买时房屋权属证书未办理下来,应及时办理房屋买卖合同公证。
 
  本报记者 谢盛梅
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